En Chile, los inversionistas inmobiliarios pueden beneficiarse de mayores rentabilidades gracias a pueden recuperar el IVA. Este proceso legal permite recuperar entre el 10% y el 16% del valor de un departamento adquirido para inversión. Aprovechando esta opción, se reducen los costos impositivos, optimizando la rentabilidad y facilitando ciclos de inversión más cortos.
Este mecanismo es especialmente atractivo para aquellos que buscan generar ingresos pasivos a través de la renta inmobiliaria, ya que permite reducir la inversión inicial y mejorar la rentabilidad del inmueble. Con un adecuado conocimiento de los requisitos y el proceso de recuperación del IVA, es posible estructurar estrategias de inversión más eficientes y sostenibles en el tiempo.
En esta guía detallada, exploraremos cómo funciona la recuperación del IVA, los requisitos necesarios y los pasos a seguir para maximizar los beneficios fiscales de una inversión inmobiliaria.
¿Qué es el IVA y cómo se aplica a la compra de propiedades?
El Impuesto al Valor Agregado (IVA) en Chile es un tributo del 19% que se aplica a la venta de bienes y servicios. Sin embargo, en el caso de la compra de propiedades para inversión, este impuesto se reduce al 16%, ya que el valor del terreno sobre el que se construye la propiedad no está afecto a IVA.
Actualmente, existen ciertas exenciones al pago del IVA en el sector inmobiliario:
- Personas no habituales en la compra de propiedades.
- Viviendas con promesa de compraventa firmada antes de 2015.
- Propiedades adquiridas con subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
- Inmuebles con permiso de construcción aprobado antes de 2016.
- Compra y venta de terrenos sin urbanizar.
Si tu propiedad no cumple con estos requisitos de exención, el IVA deberá ser pagado al momento de la compra, pero es posible recuperar parte de este monto si cumples con ciertas condiciones.
¿Cómo recuperar el IVA de una propiedad de inversión?
Para acceder a la devolución del IVA, es necesario cumplir con los siguientes requisitos:
- Contar con la factura de compra de la propiedad, ya que este es el documento clave para solicitar la devolución.
- Constituir una sociedad (empresa) con el fin de explotar inmuebles de renta residencial.
- Registrar la propiedad como un activo de la empresa en la contabilidad.
- El departamento debe estar amoblado, cumpliendo con los requisitos mínimos para su operación como unidad de renta.
Plazo para solicitar la devolución y recuperar el IVA
Es importante realizar este trámite dentro del primer año desde la firma de la promesa de compraventa. Si se excede este plazo, se perderá la posibilidad de recuperar el impuesto.
Beneficios fiscales y costos asociados
Beneficio fiscal tras recuperar el IVA
Una vez recuperado el 16% del IVA pagado en la compra, el inversionista deberá pagar este impuesto de forma mensual. Sin embargo, se aplica un beneficio que reduce la carga tributaria al 11% del avalúo fiscal de la propiedad, en lugar del valor total del inmueble. Esto representa un ahorro significativo en comparación con la carga impositiva habitual para propietarios de inmuebles de inversión.
Otro aspecto clave es que el IVA mensual no se aplica sobre el valor total del departamento, sino sobre los ingresos generados por el arriendo. Es decir, el pago mensual del IVA no se calcula sobre el valor total del inmueble, sino únicamente sobre la renta percibida, lo que disminuye considerablemente el impacto fiscal y hace que la inversión sea más rentable a largo plazo.
Además, este beneficio permite a los inversionistas tener mayor flexibilidad en su flujo de caja, ya que pueden aprovechar la reducción del impuesto y destinar los recursos recuperados a nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria o a la optimización del departamento adquirido.
Otro punto a considerar es que al aplicar esta estrategia, el inversionista puede ofrecer arriendos a precios más competitivos, ya que la menor carga impositiva le permite reducir costos sin afectar su margen de ganancia, lo que mejora su posicionamiento en el mercado de renta residencial.
Costos asociados al trámite
Aunque el proceso de recuperación del IVA ofrece beneficios financieros considerables, también implica algunos costos asociados que es importante considerar:
- Valor de 20 UF por la gestión inicial del trámite, que cubre los costos administrativos y legales asociados a la solicitud.
- Comisión del 20% sobre el monto del IVA recuperado, lo cual representa un porcentaje del total que será devuelto al inversionista.
- Gastos adicionales derivados del proceso contable y legal que pueden surgir durante la formalización de la sociedad y la inscripción de la propiedad como un activo de la empresa.
A pesar de estos costos, el ahorro neto que se genera con la devolución del IVA sigue representando una oportunidad financiera atractiva para inversionistas inmobiliarios, ya que les permite maximizar el retorno sobre su inversión y generar mayores rendimientos en un período más corto de tiempo.
¿Cuándo y cómo iniciar el trámite para recuperar el IVA?
El proceso de recuperación del IVA no es inmediato y puede tomar hasta seis meses en completarse. Es recomendable iniciar las gestiones al menos un mes antes de recibir la propiedad, aunque la solicitud oficial solo puede realizarse una vez que se hayan recibido tres meses de arriendo.
Pasos clave del proceso:
- Adquirir la propiedad a nombre de una sociedad constituida con este fin.
- Registrar la factura de compra dentro de la contabilidad de la empresa.
- Asegurar que el inmueble esté amoblado para cumplir con la normativa vigente.
- Solicitar la devolución del IVA dentro del primer año desde la firma de la promesa de compraventa.
- Esperar la aprobación del SII y gestionar el pago mensual del IVA reducido.
Conclusión
Recuperar el IVA de un departamento de inversión es una estrategia clave para optimizar el retorno de una inversión inmobiliaria en Chile. Cumpliendo con los requisitos establecidos y gestionando el trámite correctamente, es posible recuperar hasta el 16% del valor del inmueble, lo que se traduce en un ahorro significativo y un aumento en la rentabilidad de la propiedad.
Si estás considerando realizar este trámite y necesitas asesoría, podemos ayudarte en cada paso del proceso para que maximices los beneficios fiscales de tu inversión inmobiliaria. ¡Contáctanos y empieza a rentabilizar tu inversión con éxito!
Preguntas Frecuentes
Si la propiedad fue adquirida a título personal y no a través de una sociedad con giro de explotación inmobiliaria, no será posible recuperar el IVA. Esto se debe a que la devolución del IVA solo aplica a empresas que tributan con renta efectiva y cuyo giro esté relacionado con la explotación de bienes raíces. Para futuras inversiones, se recomienda constituir una sociedad para aprovechar este beneficio fiscal.
Sí, uno de los requisitos fundamentales para acceder a la devolución del IVA es que el inmueble debe estar amoblado y equipado para poder ser arrendado como una unidad de renta. Esto significa que debe contar con muebles básicos como cama, mesa, sillas, refrigerador y otros elementos esenciales que acrediten su uso como propiedad de renta. La inspección y certificación de este mobiliario puede ser solicitada por el Servicio de Impuestos Internos (SII).
El trámite de devolución del IVA no es inmediato y puede tardar entre 4 a 6 meses, dependiendo del tiempo que tome la revisión de los documentos por parte del SII. Además, se deben cumplir ciertos plazos y condiciones, como haber recibido al menos tres pagos de arriendo antes de presentar la solicitud formal.
Una vez que se ha recuperado el IVA, el inversionista deberá pagar un IVA mensual del 11% sobre el avalúo fiscal de la propiedad. Esto representa un beneficio, ya que el cálculo del impuesto no se realiza sobre el valor total del inmueble, sino únicamente sobre la renta generada por el arriendo.
No, el plazo máximo para solicitar la devolución del IVA es de un año desde la firma de la promesa de compraventa. Si se supera este período, se pierde la posibilidad de acceder a este beneficio fiscal.
