Para los inversores en bienes raíces en Chile, la gestión eficiente de los créditos hipotecarios existentes es tan crucial como la selección inicial de la propiedad. En este contexto, el refinanciamiento hipotecario emerge como una herramienta financiera estratégica que, utilizada correctamente, puede significar una optimización substancial de la deuda, una mejora en el flujo de caja, o incluso la capitalización de la plusvalía acumulada en una propiedad para nuevas inversiones inmobiliarias.
Comprender su funcionamiento, identificar el momento oportuno para llevarlo a cabo y conocer los costos y posibles desventajas, es fundamental para todo inversor que aspire a maximizar la rentabilidad de su portafolio en el dinámico mercado chileno.
Funcionamiento y Concepto del Refinanciamiento Hipotecario
El refinanciamiento hipotecario es, en esencia, la sustitución de un crédito hipotecario existente por uno nuevo, generalmente con mejores condiciones.
No se trata simplemente de renegociar una tasa, sino de firmar un contrato de préstamo completamente nuevo con la misma institución financiera o con otra distinta. El crédito nuevo se utiliza para pagar la totalidad de la deuda pendiente del crédito antiguo.
El proceso implica una nueva evaluación de la capacidad crediticia del deudor, una nueva tasación de la propiedad y la constitución de una nueva hipoteca. El objetivo principal es obtener condiciones más ventajosas, tales como:
- Menor tasa de interés: Lo que se traduce en dividendos más bajos o una amortización más rápida.
- Reducción del dividendo mensual: Al extender el plazo del crédito o conseguir una menor tasa.
- Disminución del plazo total: Al mantener el mismo dividendo pero con una menor tasa de interés.
- Liberación de capital (refinanciamiento con ampliación): Solicitar un monto mayor al saldo deudor, aprovechando la plusvalía de la propiedad, para destinar esos fondos a nuevas inversiones, remodelaciones o necesidades personales.
En resumen, el refinanciamiento hipotecario es una estrategia financiera activa para optimizar la deuda inmobiliaria, adaptándola a las nuevas condiciones del mercado o a la situación financiera del inversor.
¿Cuánto crédito puedes pedir?
Descubrelo facilmente con nuestros simuladores de crédito hipotecario, carga financiera e Impuesto global complementario.
Momentos Óptimos para Refinanciar un Crédito Hipotecario
Identificar el mejor momento para refinanciar una casa o una propiedad de inversión es clave para que la operación sea realmente rentable. Algunas situaciones que sugieren una oportunidad de refinanciamiento son:
Caída de las Tasas de Interés del Mercado
Este es el motivo más común y de mayor impacto. Si las tasas de interés hipotecarias actuales, ofrecidas por el mercado, son significativamente más bajas que la tasa original de tu crédito actual, el refinanciamiento puede generar ahorros sustanciales que se reflejan directamente en el pago total de intereses a lo largo de la vida del crédito y, consecuentemente, en el valor de tus dividendos mensuales.
Una diferencia que parezca mínima, de incluso 0.5% o 1%, puede representar un ahorro de varios millones de pesos en créditos a 20 o 30 años. Por ejemplo, pasar de una tasa del 4% a una del 3% en un crédito de 4.000 UF a 30 años podría significar un ahorro total de más de 300 UF.
Es crucial monitorear constantemente las publicaciones de los bancos y el Banco Central de Chile, o utilizar corredores hipotecarios que comparen las ofertas del mercado.
Mejora de tu Perfil Crediticio
Tu historial financiero es dinámico. Si, desde que obtuviste tu crédito original, tu situación económica ha mejorado substancialmente por ejemplo, has aumentado tu renta, has logrado reducir significativamente tu endeudamiento total (quizás pagando otros créditos de consumo o automotrices) o has mantenido un historial de pagos impecable, podrías calificar para mejores tasas y condiciones de las que obtuviste inicialmente.
Los bancos, al percibir un menor riesgo en tu perfil, están más dispuestos a ofrecer tasas preferenciales, lo que se traduce directamente en un dividendo más bajo o en la posibilidad de acortar el plazo de tu deuda.
Aumento Significativo de la Plusvalía de tu Propiedad
Las propiedades en Chile han experimentado importantes incrementos de valor en diversas zonas. Si el valor de tasación de tu propiedad ha aumentado considerablemente desde que la adquiriste, puedes refinanciar para solicitar un monto de crédito mayor al saldo deudor actual, lo que te permite capitalizar esa plusvalía de forma líquida.
Estos fondos liberados, que corresponden a parte del equity o patrimonio que has construido en la propiedad, pueden usarse estratégicamente para adquirir una segunda o tercera propiedad de inversión, financiar remodelaciones que aumenten aún más el valor del inmueble existente, o incluso diversificar en otros tipos de activos financieros.
Necesidad de Liberar Capital para Nuevas Inversiones
Para el inversor activo, el refinanciamiento con ampliación de monto es una excelente estrategia para continuar expandiendo el portafolio sin tener que recurrir a la venta de una propiedad existente.
Al utilizar el equity acumulado en propiedades que ya tienen una buena plusvalía o una deuda considerablemente amortizada, el inversor puede acceder a capital a tasas hipotecarias (generalmente más bajas que los créditos de consumo) para financiar el pie o la totalidad de nuevas adquisiciones.
Esto permite un crecimiento acelerado y una mayor diversificación en la inversión inmobiliaria.
Reducción del Plazo o Dividendo
Dependiendo de tus objetivos financieros, el refinanciamiento puede ayudarte a ajustar la estructura de tu deuda. Si tu principal objetivo es pagar más rápido la deuda para reducir el monto total de intereses a largo plazo, puedes refinanciar a una tasa menor y mantener el mismo dividendo o incluso aumentarlo ligeramente (acortando así el plazo del crédito).
Por otro lado, si tu prioridad es liberar flujo de caja mensual para tener mayor liquidez, puedes optar por extender el plazo del crédito, lo que resultará en un dividendo mensual más bajo, aunque con el riesgo de pagar más intereses totales a lo largo de la vida del préstamo.
Esta flexibilidad es clave para adaptar el crédito a tu estrategia personal.
Un Crédito Original con Malas Condiciones
No todos los créditos hipotecarios son iguales. Si tu crédito actual tiene una tasa de interés excesivamente alta en comparación con el promedio del mercado, seguros asociados muy costosos, cláusulas de pre-pago restrictivas o condiciones que ya no se adaptan a tus necesidades o al contexto económico, el refinanciamiento es una oportunidad invaluable para corregir estas deficiencias.
También puede ser útil si el crédito original fue tomado con una institución con un servicio al cliente deficiente, permitiéndote cambiar a un banco que ofrezca un mejor soporte para inversores.
¿Eres inversionista y quieres un crédito hipotecario? Descubre todo lo que necesitas saber, tipos, requisitos y cómo simularlos
Crédito Hipotecario para Inversionistas: Tipos, Requisitos y más
Proceso para Refinanciar una Hipoteca
El proceso para refinanciar una hipoteca en Chile es similar al de obtener un crédito hipotecario por primera vez, aunque con algunas particularidades:
- Evaluación Preliminar y Comparación de Ofertas:
- Comienza por analizar tu situación actual: ¿cuánto debes?, ¿cuál es tu tasa actual?, ¿cuál es tu objetivo con el refinanciamiento?
- Contacta a varios bancos y mutuarias. Solicita cotizaciones de refinanciamiento hipotecario y compara tasas de interés (fijas y variables), plazos, seguros obligatorios, comisiones y costos asociados. No te quedes con la primera oferta. Un broker hipotecario puede ser de gran ayuda en esta etapa.
- Solicitud y Reunión de Documentos:
- Una vez que elijas la mejor oferta, el banco solicitará la documentación estándar: cédula de identidad, liquidaciones de sueldo/declaraciones de renta, certificado de antigüedad laboral, informe comercial (DICOM), etc.
- Para la propiedad, se requerirán documentos como certificado de dominio vigente, de hipotecas y gravámenes, de no expropiación, y el pago de contribuciones al día.
- Tasación de la Propiedad:
- El banco enviará un tasador para evaluar el valor comercial actual de tu propiedad. Este valor será la base para determinar el monto máximo del nuevo crédito. Es crucial si buscas capitalizar plusvalía crédito.
- Análisis Crediticio y Aprobación:
- El banco evaluará tu capacidad de endeudamiento, historial crediticio y los antecedentes de la propiedad. Si todo está en orden, se emitirá una oferta de refinanciamiento.
- Firma de la Nueva Escritura:
- Una vez aceptada la oferta, se prepara una nueva escritura pública de crédito hipotecario, donde se establece la nueva deuda y se cancela la hipoteca anterior. Esta escritura se firma en notaría.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces:
- La nueva hipoteca se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces, y la hipoteca anterior se cancela oficialmente. Este paso finaliza el proceso legal.
Desventajas y Riesgos del Refinanciamiento de Deuda
Aunque el refinanciamiento hipotecario puede ser muy beneficioso, no está exento de desventajas y riesgos:
- Costos Asociados: El refinanciamiento no es gratuito. Implica nuevos gastos operacionales como tasación, estudio de títulos, gastos notariales, impuestos y derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Estos costos pueden ser altos y deben ser compensados por los ahorros generados.
- Extensión del Plazo del Crédito: Si bien reducir el dividendo mensual puede aliviar el flujo de caja, si esto se logra extendiendo el plazo del crédito (sin una reducción substancial de tasa), el monto total de intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo podría ser mayor.
- Pérdida de Beneficios Anteriores: Algunos créditos hipotecarios antiguos pueden tener beneficios tributarios o condiciones especiales (como la exención del pago de impuestos para propiedades DFL2 si se cumplen ciertos requisitos de antigüedad) que se perderían al refinanciar con un nuevo crédito. Es crucial evaluar estos beneficios antes de tomar la decisión.
- Reinicio de la Amortización: Al refinanciar, el nuevo crédito comienza nuevamente el ciclo de amortización, donde al principio se pagan más intereses y menos capital. Esto significa que la deuda principal tardará más en disminuir si el objetivo era acelerar el pago.
- Endeudamiento Excesivo (al ampliar el monto): Si se refinancia con ampliación de monto para liberar capital, existe el riesgo de sobreendeudarse si esos fondos no se invierten sabiamente o si no se tiene la capacidad de pago para el nuevo dividendo, especialmente si el mercado de arriendos se torna desfavorable.
- Tiempos de Proceso: Aunque puede ser más ágil que un crédito inicial, el refinanciamiento sigue implicando un proceso que puede durar semanas o meses, durante los cuales la volatilidad de las tasas de interés puede cambiar las condiciones iniciales.
Descubre el apalancamiento inmobiliario: cómo multiplicar tu capital en Chile al invertir con deuda en propiedades
Costos Asociados al Refinanciamiento Hipotecario
El refinanciamiento de una hipoteca implica una serie de costos que el inversor debe considerar cuidadosamente:
- Tasación de la Propiedad: Costo por la evaluación comercial del inmueble realizada por un perito. Este informe es fundamental, ya que el valor tasado influye directamente en el monto que el banco está dispuesto a financiar. ($50.000 – $150.000 CLP).
- Estudio de Títulos: Honorarios por el análisis legal de la propiedad para verificar su historia y ausencia de gravámenes. Este examen es crucial para la seguridad jurídica de la transacción. ($80.000 – $200.000 CLP).
- Gastos Notariales: Tarifas por la firma de la nueva escritura pública del crédito y por la cancelación de la hipoteca antigua, cuyo valor varía según el monto del crédito a refinanciar.
- Impuestos y Derechos de Inscripción: Pagos obligatorios al Conservador de Bienes Raíces para la inscripción de la nueva hipoteca y la anulación de la previa, calculados como un porcentaje del valor del crédito o propiedad. Son esenciales para la validez legal del nuevo gravamen sobre la propiedad.
- Comisiones Bancarias: Algunos bancos pueden cobrar comisiones por el otorgamiento del nuevo crédito. Es importante considerarlas, ya que suman al costo total del refinanciamiento.
- Seguros Obligatorios: Los nuevos seguros de desgravamen e incendio y sismo son parte ineludible del nuevo crédito hipotecario. Sus primas pueden variar respecto a las pólizas anteriores dependiendo de las condiciones del nuevo préstamo.”
Es fundamental solicitar a cada institución una simulación detallada que incluya todos los costos operacionales asociados al refinanciamiento, para poder compararlos con los ahorros proyectados en intereses. Solo si el ahorro supera los costos en un plazo razonable, el refinanciamiento será una decisión ventajosa.
Contexto Actual de Tasas de Interés Hipotecarias
Las tasas de interés hipotecarias actuales en Chile son un factor determinante en la decisión de refinanciamiento. Estas tasas fluctúan constantemente en respuesta a variables macroeconómicas, tales como:
- Política Monetaria del Banco Central: Las decisiones sobre la Tasa de Política Monetaria (TPM) influyen directamente en el costo del dinero para los bancos, lo que se traspasa a las tasas de los créditos.
- Inflación: Una inflación alta puede llevar a tasas de interés más elevadas, ya que los bancos buscan proteger el valor real del dinero prestado.
- Contexto Económico Global y Local: La estabilidad económica, el crecimiento del PIB y la confianza de los inversionistas también influyen en el costo del financiamiento.
- Oferta y Demanda de Créditos: La competencia entre bancos y la demanda de créditos hipotecarios afectan la oferta de tasas.
Para el inversor, es vital monitorear estas tendencias. Un periodo de tasas a la baja es una ventana de oportunidad ideal para el refinanciamiento. Por el contrario, refinanciar cuando las tasas están al alza podría resultar en un nuevo crédito más costoso. Es recomendable consultar periódicamente las publicaciones del Banco Central de Chile y los principales bancos, así como los informes de corredoras hipotecarias, para obtener información actualizada sobre el promedio de las tasas hipotecarias en UF y en pesos.
Explora el financiamiento inmobiliario en Chile: créditos hipotecarios, apalancamiento, opciones alternativas consejos y mucho más
Conclusión
El refinanciamiento hipotecario es una poderosa herramienta para optimizar deuda inmobiliaria y potenciar la inversión inmobiliaria en Chile. Permite a los inversores capitalizar la plusvalía de sus propiedades, reducir costos o liberar capital para nuevas oportunidades.
Sin embargo, su éxito radica en una evaluación minuciosa de las condiciones de refinanciamiento, el momento adecuado para ejecutarlo, y una comprensión clara de los costos y desventajas asociados.
Al abordar el refinanciamiento de forma estratégica y bien informada, los inversores pueden fortalecer significativamente su posición financiera y acelerar la construcción de un patrimonio inmobiliario más robusto y rentable.
Preguntas frecuentes
Es la sustitución de un crédito hipotecario existente por uno nuevo, generalmente con mejores condiciones como una menor tasa de interés, un dividendo más bajo o un plazo distinto.
El nuevo crédito se usa para pagar la deuda del crédito antiguo. Implica una nueva evaluación crediticia y tasación de la propiedad, y la firma e inscripción de una nueva hipoteca.
El mejor momento es cuando las tasas de interés del mercado son significativamente más bajas que las de tu crédito actual, tu perfil crediticio ha mejorado, o si buscas capitalizar la plusvalía de tu propiedad para nuevos proyectos.
Debes evaluar ofertas de bancos, reunir documentos personales y de la propiedad, realizar una nueva tasación, esperar la aprobación crediticia y, finalmente, firmar e inscribir la nueva escritura.
Implica nuevos costos operacionales, podría extender el plazo total del crédito (aumentando el total de intereses pagados), y se pueden perder beneficios asociados al crédito original.
Los costos incluyen tasación, estudio de títulos, gastos notariales, impuestos y derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Pueden sumar entre un 1.5% y un 3% del monto refinanciado.
Los costos incluyen la tasación de la propiedad, el estudio de títulos, los gastos notariales por la nueva escritura y la cancelación de la antigua, impuestos asociados, derechos de inscripción en el Conservador y posibles comisiones bancarias.
Las tasas de interés hipotecarias actuales varían constantemente. Para conocerlas, es recomendable consultar directamente con los principales bancos y mutuarias en Chile o revisar informes actualizados del Banco Central de Chile.
También te puede interesar
- Precalificar Crédito Hipotecario, todo Lo que Necesitas Saber
Aprende a precalificar crédito hipotecario en Chile. Conoce requisitos, cómo calcular tu capacidad de endeudamiento y mucho más - Tasas de Interés inmobiliarias y su Impacto en tu RentabilidadEntiende las tasas de interés inmobiliarias en Chile y su impacto en tu rentabilidad. Analiza como sus fluctuaciones afectan tu inversión
- Refinanciamiento Hipotecario: Cuándo y Cómo Optimizar tu InversiónDescubre el refinanciamiento hipotecario: cómo optimizar deuda inmobiliaria y capitalizar plusvalía en Chile
- Opciones de Financiamiento inmobiliario alternativo en ChileExplora el financiamiento inmobiliario alternativo en Chile: fondos de inversión, crowdfunding, leasing y mucho más.
- Apalancamiento inmobiliario Multiplica tu Capital en ChileDescubre el apalancamiento inmobiliario: cómo multiplicar tu capital en Chile al invertir con deuda en propiedades
- Crédito Hipotecario para Inversionistas: Tipos, Requisitos y más¿Eres inversionista y quieres un crédito hipotecario? Descubre todo lo que necesitas saber, tipos, requisitos y cómo simularlos
