La inversión inmobiliaria ofrece atractivos retornos, pero su rentabilidad neta está fuertemente influenciada por el marco tributario. Este artículo es una guía esencial para entender los impuestos en la inversión inmobiliaria en Chile, abordando desde la tributación de arriendos y el IVA propiedades, hasta los beneficios tributarios DFL2 y el impacto en el impuesto global complementario propiedades.
El objetivo es proporcionar la información necesaria para asegurar la seguridad jurídica, optimizar la carga fiscal y mitigar riesgos en las operaciones de compra, venta, arriendo o tenencia de bienes raíces.
Tributación de Bienes Raíces en Chile
La tributación de bienes raíces en Chile es un sistema complejo y multifacético que afecta a los propietarios en diversas etapas.
Desde la mera tenencia de la propiedad, pasando por las rentas que esta pueda generar, hasta la eventual venta del inmueble.
Comprender cómo operan estos impuestos en la inversión inmobiliaria es crucial para cualquier inversor o propietario que desee maximizar sus retornos y evitar contingencias fiscales.
En términos generales, los bienes raíces en Chile están sujetos a los siguientes gravámenes principales:
Impuesto Territorial (Contribuciones de Bienes Raíces)
Dentro de los impuestos en la inversión inmobiliaria, este es periódico y grava la propiedad o tenencia de bienes raíces, ya sean urbanos o agrícolas.
Su cálculo se basa en el avalúo fiscal de la propiedad, que es una valoración oficial que realiza el Servicio de Impuestos Internos (SII) y que se actualiza periódicamente.
El monto anual de las contribuciones se divide en cuatro cuotas, que deben pagarse en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre.
Existen tramos exentos y beneficios específicos, como los asociados a las viviendas DFL2, que pueden reducir o eliminar este pago bajo ciertas condiciones.
Impuesto a la Renta por Arriendos
Dentro de los impuestos en la inversión inmobiliaria, las rentas obtenidas por el arriendo de propiedades.
Ya sean habitacionales o comerciales, se consideran ingresos y, por lo tanto, están sujetas a impuestos.
Estas rentas deben ser declaradas anualmente en la Declaración Anual de Renta (Formulario 22) ante el SII.
La forma en que se integran al cálculo final del impuesto dependerá del tipo de contribuyente:
- Si es una persona natural, estas rentas se sumarán a sus demás ingresos y tributarán con el Impuesto Global Complementario propiedades, que es un impuesto progresivo con tasas crecientes según el nivel de renta.
- Si la propiedad es de una empresa, las rentas de arriendo tributarán primero con el Impuesto de Primera Categoría a nivel de la empresa, y luego, al momento de ser retiradas como utilidades por los socios o dueños, se gravarán con el Impuesto Global Complementario o Impuesto Adicional (para extranjeros no residentes).
Es fundamental llevar un registro detallado de los ingresos y gastos asociados al arriendo para poder deducir aquellos permitidos por ley y optimizar la tributación arriendos.
Impuesto a la Venta de Propiedades (Ganancia de Capital)
Dentro de los impuestos en la inversión inmobiliaria, la venta de propiedades puede generar una ganancia de capital, es decir, una utilidad producto de la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición (ajustado por inflación y mejoras).
La reforma tributaria implementada en 2016 modificó significativamente este aspecto, estableciendo que, bajo ciertas condiciones, esta ganancia está sujeta a impuestos.
La regla general es que la utilidad obtenida por la venta de un inmueble, si no califica para una exención, tributa con un Impuesto Único y Sustitutivo del 10% sobre la utilidad neta.
Alternativamente, el contribuyente puede optar por integrar esa ganancia a su Impuesto Global Complementario propiedades, lo que podría ser beneficioso si su tasa marginal de impuesto es inferior al 10%.
Es crucial conocer las exenciones aplicables, como la venta de la vivienda habitual hasta un cierto monto de UF, para evitar pagos innecesarios.
IVA a la Venta de Propiedades Nuevas
Antes de la reforma de 2016, la venta de propiedades no estaba gravada con IVA, salvo contadas excepciones. Actualmente, la venta habitual de inmuebles nuevos por parte de empresas constructoras o inmobiliarias está gravada con el 19% de Impuesto al Valor Agregado (IVA).
Esto significa que, si una empresa se dedica de forma habitual a la construcción y venta de propiedades, el precio de venta de estas incluirá el IVA.
Esta norma aplica a la venta de terrenos con construcciones nuevas o a la venta de edificios construidos por la misma empresa.
Es importante diferenciar la venta habitual de una propiedad nueva por parte de una empresa de la venta ocasional de una propiedad usada por un particular, que no está afecta a este impuesto.
El sistema tributario chileno busca gravar la capacidad económica manifestada a través de la propiedad y sus rendimientos.
Y y es fundamental estar al tanto de las exenciones y beneficios que puedan aplicar, como los asociados al DFL2, para optimizar la carga fiscal y asegurar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.
Comprende la Ley de Arriendos Chile: contrato de arrendamiento, derechos arrendatario, deberes arrendador. Protege tu inversión inmobiliaria
Ley de Arriendos: Derechos y Deberes de Arrendadores e Inquilinos
Tributación de Agentes Inmobiliarios
La tributación de agentes inmobiliarios en Chile se rige principalmente por el tipo de figura legal bajo la cual operan y el régimen tributario al que están acogidos.
Los ingresos de un agente inmobiliario provienen mayoritariamente de comisiones por compraventa o arriendo de propiedades.
- Agentes Independientes (Personas Naturales): Si el agente opera como persona natural, sus ingresos por comisiones se consideran rentas de Segunda Categoría y están sujetos a Impuesto Único de Segunda Categoría (si solo emiten boletas de honorarios a empresas) o al Impuesto Global Complementario (si emiten boletas a particulares o si tienen otros ingresos).
- Deben emitir boletas de honorarios y realizar retenciones o pagos provisionales mensuales (PPM).
- Agencias Inmobiliarias (Empresas): Si el agente opera a través de una sociedad (E.I.R.L., SpA, Ltda.), los ingresos de la agencia tributan bajo el régimen de Impuesto de Primera Categoría (con diferentes opciones como el Régimen Pro Pyme General o Transparente).
- Posteriormente, las utilidades retiradas por los socios o dueños tributarán con el Impuesto Global Complementario (personas naturales) o Impuesto Adicional (extranjeros).
Es crucial que los agentes lleven una contabilidad ordenada y se asesoren con un contador para optimizar su carga tributaria, deduciendo gastos necesarios para la generación de la renta y considerar el total de impuestos en la inversión inmobiliaria
Tributación de Rentas Inmobiliarias
Las rentas inmobiliarias generadas por el arriendo de propiedades en Chile están sujetas a impuestos y deben ser declaradas anualmente en el Formulario 22 del Servicio de Impuestos Internos (SII).
La forma en que tributan depende de si el propietario es una persona natural o una empresa, y del tipo de propiedad.
- Personas Naturales: Las rentas de arriendo se suman a otras rentas (sueldos, honorarios, etc.) y tributan con el Impuesto Global Complementario propiedades. Este es un impuesto progresivo, con tasas que aumentan a medida que el nivel de renta es mayor.
- Es posible deducir ciertos gastos asociados al arriendo, como contribuciones, seguros, gastos de mantención y administración.
- Empresas: Si la propiedad es de una empresa, las rentas de arriendo tributan con el Impuesto de Primera Categoría.
- Posteriormente, cuando las utilidades son retiradas por los socios o dueños, estas se gravan con el Impuesto Global Complementario propiedades (o Impuesto Adicional si son extranjeros no residentes).
Es importante considerar los beneficios tributarios DFL2 para viviendas económicas, que pueden eximir total o parcialmente las rentas de arriendo del Impuesto Global Complementario, bajo ciertas condiciones.
La correcta declaración y el aprovechamiento de exenciones son clave para optimizar la tributación arriendos.
Optimiza tu estrategia fiscal.
El IVA inmobiliario en Chile es un impuesto que grava la venta habitual de ciertos bienes raíces.
Antes de la reforma tributaria de 2016, la venta de propiedades no estaba gravada con IVA, salvo excepciones. Sin embargo, la ley actual establece que:
- Venta Habitual de Propiedades Nuevas: La venta habitual de inmuebles nuevos, realizada por empresas constructoras o inmobiliarias, está gravada con el 19% de Impuesto al Valor Agregado (IVA).
- Esto incluye la venta de terrenos con construcciones nuevas o la venta de edificios construidos por la misma empresa.
- Venta de Terrenos: La venta de terrenos por sí sola no está gravada con IVA, a menos que se trate de una operación habitual realizada por una empresa que se dedique a la venta de terrenos urbanizados y con infraestructura, en cuyo caso podría estar afecta.
- Venta de Propiedades Usadas: La venta de propiedades usadas entre particulares no está gravada con IVA.
- Sin embargo, si la venta de una propiedad usada es realizada por una empresa que la adquirió con el IVA soportado (crédito fiscal) y la vende dentro de un cierto plazo, podría estar afecta.
Es fundamental distinguir entre la venta ocasional de una propiedad y la venta habitual, ya que esta última es la que gatilla el IVA propiedades.
Los compradores de propiedades nuevas deben considerar este impuesto en el precio final.
Exención de Contribuciones de Bienes Raíces
La exención de contribuciones de bienes raíces es un beneficio tributario que permite a ciertos propietarios no pagar el Impuesto Territorial.
Este impuesto, también conocido como contribuciones, se calcula sobre el avalúo fiscal de la propiedad y se destina a las arcas municipales.
Las principales razones por las que un bien raíz puede estar exento de contribuciones son:
- Viviendas DFL2: Las viviendas acogidas al Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 (DFL2) pueden gozar de una exención parcial o total del Impuesto Territorial por un período determinado, dependiendo del metraje de la propiedad. Este es uno de los DFL2 beneficios tributarios más conocidos.
- Propiedades con Bajo Avalúo Fiscal: Existe un tramo del avalúo fiscal que está exento de contribuciones.
- Si el avalúo fiscal de una propiedad está por debajo de un cierto monto (que se actualiza periódicamente), no pagará contribuciones. Esto beneficia principalmente a viviendas de menor valor.
- Propiedades de Instituciones sin Fines de Lucro: Ciertas instituciones como iglesias, fundaciones, corporaciones educacionales o de beneficencia pueden estar exentas del pago de contribuciones.
- Siempre que cumplan con los requisitos legales y el uso de la propiedad sea para sus fines específicos.
- Propiedades del Estado o Municipalidades: Los bienes raíces de propiedad fiscal o municipal generalmente están exentos de contribuciones.
Para saber si una propiedad está exenta o no, se debe consultar el certificado de avalúo fiscal y de exención de contribuciones emitido por el SII lo cual siempre se debe verificar para calcular impuestos en la inversión inmobiliaria totales.
Comprende el reglamento de copropiedad en Chile. Claves sobre gastos comunes, asamblea copropietarios, administración condominio y mucho más
Reglamento de Copropiedad, Claves Legales para la inversión inmobiliaria
Tributación de Rendimientos Inmobiliarios
La tributación de rendimientos inmobiliarios en Chile se refiere a cómo se gravan las ganancias obtenidas de las inversiones en propiedades, más allá de las rentas de arriendo.
Esto incluye principalmente la ganancia de capital generada por la venta de un inmueble.
Desde la reforma tributaria de 2016, la venta de propiedades que generen una ganancia de capital está sujeta a impuestos, salvo ciertas exenciones.
La regla general es que la ganancia tributa con un Impuesto Único y Sustitutivo del 10% sobre la utilidad, o bien, el contribuyente puede optar por integrar esa ganancia a su Impuesto Global Complementario propiedades.
Es importante destacar que existe una exención para la venta de la vivienda habitual en los impuestos, hasta un cierto monto de UF de ganancia
Siempre que se cumplan ciertos requisitos, dentro de los impuestos en la inversión inmobiliaria
Para inversiones inmobiliarias que no califican para esta exención, la ganancia de capital se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición (ajustado por IPC), menos los costos directos de la venta.
La correcta declaración de estos rendimientos es fundamental para evitar problemas con el SII.
Exención del Impuesto por Venta de Inmueble
La exención del impuesto por venta de inmueble en Chile constituye un beneficio tributario de suma relevancia para los contribuyentes, especialmente para aquellos que realizan la venta de su vivienda habitual.
Desde la implementación de la reforma tributaria de 2016, la ganancia de capital obtenida por la enajenación de propiedades es, en principio, sujeta a gravamen.
No obstante, la legislación vigente establece una serie de exenciones clave que buscan aliviar esta carga fiscal y fomentar ciertos tipos de transacciones inmobiliarias.
Comprender estas excepciones es fundamental para una planificación financiera y tributaria eficiente.
Venta de la Vivienda Habitual (DFL2 y otras consideraciones)
Esta es, sin duda, la exención más utilizada y de mayor impacto para las personas naturales.
La ganancia obtenida por la venta de la vivienda que ha sido declarada como residencia principal del vendedor goza de exención del impuesto a la ganancia de capital.
Para calificar, es crucial que el inmueble haya sido efectivamente habitado por el vendedor por un plazo mínimo.
Esta exención tiene un límite: aplica hasta un monto equivalente a 8.000 Unidades de Fomento (UF) de ganancia.
Esto significa que si la utilidad obtenida por la venta supera este umbral, solo el excedente por sobre las 8.000 UF será el monto afecto a impuesto.
Es importante recalcar que esta exención se aplica a propiedades adquiridas a partir del 1 de enero de 2004.
Adicionalmente, las viviendas acogidas a los DFL2 beneficios tributarios pueden tener condiciones especiales de exención de contribuciones y de impuesto a la renta por arriendos
Pero su interacción con la exención por ganancia de capital de la vivienda habitual debe ser analizada caso a caso, ya que la exención de las 8.000 UF es una norma general que busca proteger la venta de la vivienda principal.
Venta de Propiedades Adquiridas antes de 2004
Las ganancias de capital obtenidas por la venta de propiedades que fueron adquiridas antes del 1 de enero de 2004 están completamente exentas de impuesto.
Esta es una “cláusula de abuelo” introducida con la reforma tributaria, que busca no aplicar retroactivamente las nuevas normas a inversiones realizadas bajo un marco legal anterior.
Este beneficio es significativo para aquellos inversores o propietarios que han mantenido sus inmuebles por un largo periodo.
Lo que les ha permitido materializar ganancias históricas sin la carga impositiva actual sobre la plusvalía.
Venta no Habitual de Terrenos
La venta de terrenos que, por su naturaleza o por la forma en que se realiza la operación, no sea considerada una operación habitual por parte del vendedor, generalmente no está gravada con impuesto a la renta.
El Servicio de Impuestos Internos (SII) evalúa la habitualidad considerando diversos factores, como el número de operaciones realizadas en un período determinado.
El tiempo transcurrido entre las ventas, si el vendedor ha realizado subdivisiones o urbanizaciones del terreno, o si su giro comercial incluye la compraventa de inmuebles.
Esta exención suele aplicar a la venta de terrenos rústicos o parcelas de agrado por parte de particulares, que no tienen un giro comercial inmobiliario establecido.
Es crucial diferenciar esto de la venta de terrenos urbanizados o con infraestructura por parte de empresas desarrolladoras, que sí podría estar afecta a IVA o impuesto a la renta como parte de su giro habitual.
Es crucial que los contribuyentes que deseen acogerse a cualquiera de estas exenciones cumplan con todos los requisitos y condiciones establecidos por el Servicio de Impuestos Internos (SII) para llevara a buen termino sus impuestos en la inversión inmobiliaria.
La correcta acreditación de la habitualidad o no de la venta, así como la condición de vivienda habitual (mediante certificados de residencia, boletas de servicios, etc.), es fundamental para evitar fiscalizaciones y posibles reparos por parte de la autoridad tributaria.
Ante cualquier duda, la asesoría de un contador o abogado tributarista especializado en bienes raíces es altamente recomendable para asegurar el correcto cumplimiento y aprovechamiento de estos beneficios.
Bienes Raíces Exentos de Contribuciones
Los bienes raíces exentos de contribuciones son aquellos que, por su naturaleza o por cumplir con ciertas condiciones establecidas en la ley, no están sujetos al pago del Impuesto Territorial (contribuciones).
Esta exención es un beneficio que busca aliviar la carga fiscal en ciertos casos o fomentar ciertos tipos de propiedades.
Los principales bienes raíces exentos de contribuciones en Chile incluyen:
- Viviendas con Bajo Avalúo Fiscal: Como se mencionó, existe un tramo del avalúo fiscal que está exento de contribuciones.
- Este monto se actualiza semestralmente y está diseñado para beneficiar a las propiedades de menor valor, generalmente las de uso habitacional.
- Viviendas DFL2: Las viviendas acogidas al Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 (DFL2) gozan de una exención parcial o total de las contribuciones por un período de 10, 15 o 20 años, dependiendo de la superficie de la vivienda.
- Este es uno de los DFL2 beneficios tributarios más importantes para la inversión inmobiliaria.
- Bienes Raíces Fiscales y Municipales: Las propiedades que pertenecen al Estado o a las Municipalidades están exentas de contribuciones.
- Bienes Raíces de Instituciones sin Fines de Lucro: Propiedades de iglesias, fundaciones, corporaciones educacionales, de beneficencia, deportivas, etc.
- Pueden estar exentas si se utilizan para los fines propios de la institución y cumplen con los requisitos legales.
- Bienes Raíces de Uso Público: Calles, plazas, parques públicos, y otros bienes nacionales de uso público.
Es importante que los propietarios verifiquen la situación de su propiedad en el SII para confirmar si aplica alguna exención.
Cálculo de las Contribuciones de Bienes Raíces
El cálculo de las contribuciones de bienes raíces en Chile es un proceso que realiza el Servicio de Impuestos Internos (SII) y se basa principalmente en el avalúo fiscal de la propiedad.
El avalúo fiscal es una estimación del valor de la propiedad que realiza el SII con fines tributarios, y no necesariamente coincide con el valor comercial.
Los pasos generales para el cálculo son:
- Determinación del Avalúo Fiscal: El SII realiza periódicamente reavalúos de las propiedades.
- Este valor se determina considerando factores como la superficie del terreno y de la construcción, la calidad de la construcción, la ubicación, el uso de la propiedad (habitacional, comercial, agrícola), y la antigüedad.
- Aplicación de la Tasa de Impuesto: Sobre el avalúo fiscal, se aplica una tasa de impuesto que varía según el tipo de propiedad y el tramo de avalúo.
- Las tasas son progresivas, lo que significa que a mayor avalúo, mayor es la tasa aplicada al excedente del tramo.
- Consideración de Exenciones y Rebajas: Se restan las exenciones que puedan aplicar, como el tramo exento de avalúo o los beneficios tributarios DFL2.
- También pueden aplicarse rebajas por adulto mayor u otras condiciones especiales.
- Cálculo del Impuesto Anual: El resultado es el monto anual de contribuciones, que se divide en cuatro cuotas trimestrales (abril, junio, septiembre y noviembre).
El SII envía a los propietarios un aviso de recibo de contribuciones con el monto a pagar y las fechas de vencimiento.
Es responsabilidad del propietario verificar esta información.
¡Da el paso hacia tu inversión inmobiliaria!
¿Estás listo para comenzar tu camino en la inversión inmobiliaria con crédito hipotecario? En Propital, te ofrecemos la asesoría y el acompañamiento que necesitas para tomar la mejor decisión. ¡Contáctanos y descubre cómo podemos ayudarte a alcanzar tus metas!
Metros Cuadrados para Exención de Contribuciones
La pregunta sobre cuántos metros cuadrados para no pagar contribuciones está directamente relacionada con los beneficios tributarios DFL2 y el tramo exento de avalúo fiscal.
No existe un número fijo de metros cuadrados que garantice la exención total de contribuciones de forma universal, ya que el avalúo fiscal no solo considera el metraje, sino también la calidad de la construcción, la ubicación y otros factores.
Sin embargo, el Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 (DFL2) es clave en este aspecto.
Las viviendas acogidas a este decreto, que cumplen con ciertas características de “vivienda económica”, gozan de una exención parcial o total del Impuesto Territorial por un período determinado.
La exención es:
- Total por 20 años: Para viviendas con superficie construida inferior a 70 m².
- Parcial por 15 años: Para viviendas con superficie construida entre 70 m² y 100 m².
- Parcial por 10 años: Para viviendas con superficie construida entre 100 m² y 140 m².
Además de los beneficios DFL2, el SII establece un tramo exento de avalúo fiscal para propiedades habitacionales.
Si el avalúo fiscal de una propiedad cae por debajo de este monto, la propiedad no pagará contribuciones, independientemente de su metraje exacto, aunque esto suele aplicar a propiedades de muy bajo valor.
Para saber con certeza si una propiedad está exenta, es necesario consultar el avalúo fiscal actualizado en el sitio web del SII y verificar si está acogida al DFL2 o si su avalúo cae dentro del tramo exento.
Guía completa sobre el marco legal y tributario para la inversión inmobiliaria en Chile. Descubre todo lo que necesitas saber del tema
Conclusión
La comprensión de los impuestos en la inversión inmobiliaria en Chile es un pilar fundamental para la toma de decisiones informadas de inversores, propietarios y profesionales del sector.
Desde la tributación de arriendos y el IVA propiedades en transacciones habituales, hasta los valiosos DFL2 beneficios tributarios que pueden reducir significativamente la carga fiscal, el panorama tributario es complejo pero manejable.
Conocer las exenciones al impuesto por venta de inmuebles, los bienes raíces exentos de contribuciones y el método de cálculo de las contribuciones de bienes raíces permite optimizar la rentabilidad y asegurar la seguridad jurídica.
La asesoría de expertos y una planificación fiscal proactiva son claves para mitigar riesgos y maximizar tu inversión inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
Tributan a través del Impuesto Territorial (contribuciones), impuesto a la renta por arriendos, impuesto a la ganancia de capital por venta (con exenciones) e IVA en la venta de propiedades nuevas habituales.
Los agentes independientes tributan sus comisiones como rentas de Segunda Categoría (Impuesto Único o Global Complementario).
Las agencias (empresas) tributan con Impuesto de Primera Categoría, y las utilidades retiradas por los dueños con Global Complementario.
Las rentas de arriendo de personas naturales tributan con el Impuesto Global Complementario (tasas progresivas).
Las rentas de empresas tributan con Impuesto de Primera Categoría, y luego con Global Complementario al ser retiradas.
Dentro de los impuestos en la inversión inmobiliaria, no se paga impuesto por venta de inmueble si es la vivienda habitual (hasta 8.000 UF de ganancia), si la propiedad fue adquirida antes de 2004, o si se trata de una venta no habitual de terrenos.
Están exentos los bienes raíces con bajo avalúo fiscal, viviendas DFL2 (parcial o totalmente por un período), propiedades fiscales y municipales, y propiedades de instituciones sin fines de lucro que cumplan requisitos.
No hay un metraje fijo universal, ya que depende del avalúo fiscal y de la calidad de la construcción.
Sin embargo, las viviendas DFL2 de hasta 70 m² construidos gozan de una exención total por 20 años, y las de hasta 140 m² de una exención parcial por 10 o 15 años.
También podria interesarte
- Protección Legal de tu Propiedad de Inversión en Chile
Asegura la protección legal de tu propiedad de inversión en Chile.Gravámenes, prohibiciones de enajenar y defensa legal inmuebles - La importancia de la Auditoría Legal en la Compra de PropiedadesAuditoría legal esencial para la compra de propiedades en Chile. Claves del due diligence inmobiliario. Asegura tu inversión inmobiliaria
- Reglamento de Copropiedad, Claves Legales para la inversión inmobiliariaComprende el reglamento de copropiedad en Chile. Claves sobre gastos comunes, asamblea copropietarios, administración condominio y mucho más
- Ley de Arriendos: Derechos y Deberes de Arrendadores e InquilinosComprende la Ley de Arriendos Chile: contrato de arrendamiento, derechos arrendatario, deberes arrendador. Protege tu inversión inmobiliaria
- Impuestos en la Inversión Inmobiliaria: Todo lo que debes saberDescubre los impuestos en la inversión inmobiliaria en Chile y Optimiza tu estrategia fiscal como inversionista, IVA, DFL2, y mucho más
- Compraventa de Propiedades: Pasos Legales y DocumentaciónDomina la compraventa propiedades en Chile. Conoce los trámites legales, el estudio de títulos, la escritura y el contrato compraventa
